これからマンション・アパート経営をはじめようと思っている人は多いと思います。
賃貸マンションを経営するメリットには以下のようなことが考えらます。
・ 相続税、固定資産税などの節税効果がある
・ 毎月安定した家賃収入が入る
・ スローライフ実現のため
・ 家賃収入の一部でローンを返済したい
・ 将来の雇用、年金問題が心配
・ 株・投資信託等にくらべて、安定した投資先
・ 超低金利時代のまさに今がチャンスと感じる
土地活用としての不動産投資は、相続税や安定した家賃収入が大きな魅力です。
ほかの国では考えられない、超低金利の現在、マンション投資はしやすい時期といえます。
銀行の貸し渋りもありますがきちんと収益性のある土地、投資に対しては銀行も積極的です。
現在の日本は長期にわたる不況により 超低金利時代 に突入しています。これは融資を受ける事業にとって かなり有利 になります。
※一番下のグラフが日本の金利を表しています。
金利が高いか、低いかはとても大切です。 賃貸マンションの経営は大きなお金が動きます。
そのため金利が1%かわっただけで、返済する金額が大きく変わってくるからです。
例えば借入額が2億円だとして期間３５年返済にした場合
金利が3％と4％の時では総返済額に 5000万円の差 が出ます。金利が1％違うだけで
総返済額は全くかわってしまいます。
消費税があがってしまうと・・・
つぎに消費税の問題です。これも近い将来上がっていくでしょう。
仮に10％になると２億円の事業の場合、 消費税だけで2000万円 も支払うことになります。
また建設費の問題ですが、今はどこの建設会社も不況の影響で仕事が減っています。
多少値引きをしてでも受注したいのが現状です。
これが景気が回復してくると、値引きする必要がないので 建設費は下がりません。
また消費税があがる寸前になると駆け込み需要があり、建設会社も忙しくなって、 価格は当然あがるでしょう。これらの状況を考えると、不況の今はまさに 建て時といえます。
いま事業をはじめれば誰でもうまくいくのか？
数年前までは 新築すれば満室は当たり前 と言われてきました。ところが最近では新築物件にもかかわらず、 1年、2年と満室にならない ものもめずらしくありません。
そして１年以上も空室が続けば当然家賃を下げざるを得ません。そうなると当初の 事業計画が崩れていきます。空室が続く原因は様々考えられますが、まずはなんといっても事業を始める時の 企画のまずさ でしょう。
・その立地、環境には どういった入居者の需要 があるか？
・どういった 設備、間取り、デザイン が好まれるか？
・品質を高めながら、いかに建築コストをおさえられるか？
など、当たり前の企画ができていない事に原因があると考えられます。
以前は競争が厳しくなかったので、多少まずい物件でも立地さえよければうまくいっていた時代が続きました。
現在では物件が過剰に供給されすぎ、 入居者の争奪戦 がはじまっています。
あきらかに差別化できていない建物は、入居者が入っていません。
空き室が続いてしまうと、収益計画が狂い借金だけが残ってしまいます・・・
土地活用でアパート、マンションを作る場合は、業者の言うことをうのみにせず
十分に検討をかさねてください。
建物は建ててからが勝負です。入居者対策を考え、戦略を練って他の物件と差別化を図ってください。
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