賃貸マンション経営、賃貸アパート経営はたくさんのリスクとの闘いです。
成功させるには、たくさんあるリスクを限りなく0に近づけることがポイントであるとも言えます。
まずはよくあるリスクから見ていきましょう。
入居者がつかない・・・
時代の変化や、周辺環境の変化などで、入居者がつかない・・・ということがよくあります。
入居者がつかないのには、必ず理由があります。
上記のように、古いタイプのアパートなどは、いまの若者の需要とずれています・・・
畳や古さを感じる扉、すきまが空いてしまらない扉・・・
そうは言っても、リフォームするお金がない・・・なんてこともあります
まずは、家賃を下げることは可能か？考えてみましょう。古いにも関わらず、
あまりにも強気な値段をつけても、お客様はついてきません。
お客様をつけてくれる不動産屋も逃げていきます・・・
建物の設備、古さ、デザイン、駅からの距離、利便性などから総合的に判断して、きちんと満室になる
努力をしましょう。
大学が移転したり、工場が移転したりすると、一気に地域の賃貸需要などがかわり、家賃が下落していきます
自分の土地がどのような場所にあり、どのようなお客様が借りてくれそうか？
アパート、マンションを建てるときにしっかり調べておきましょう。
土地活用は企画によって大きくかわります。
一人暮らしが多い地域に、何も考えずファミリー向けを作ったり
学生が多い地域に、高級な建物を作りすぎたりとしているケースがあります。
土地活用は長期計画を立てることが大事です。
そろそろ建物が古くなってきた・・・
古い建物になってくると、どうしても見栄えが悪くなってきます。
建物はどうしても、時間とともに魅力がうすれてしまうのです・・・
自宅であれば、我慢して住めますが、賃貸物件の場合、見栄えが悪いのは空き室につながります・・・
建物の外観にも流行があります。
町を歩いてみると、一昔前に建てたものだとわかる外観デザインがたくさんあります・・・
もちろん、部屋の内部も流行があります。
いまでは、1Rに和室は見かけなくなりました。
広さも流行があります。今は小さすぎる部屋は若者には嫌われます・・・・
1980年代バブル期には不動産価格は上昇をつづけました。しかし、バブル崩壊とともに土地の価格は暴落しました。1990年代以降から不動産価格の下落が続いています。
よく言われる、「土地神話の崩壊」です
不動産価格が下落してくると、当たり前ですが不動産の価値自体が低下します。
つまり期待できる利回りの低下を意味します。
キャピタルゲインを狙っているわけではありませんが、不動産価格が下落すると評価額が下がります・・・
不動産価格の動向はしっかりと注目しておきましょう。
今後の賃貸マンション・アパート市場はどうなっていくのか？
一部の地域を除いて、地価は下落していくと考えられます。
「 利用価値 」 を基準に値段がつけられていきます。
つまり
利益を生むことができる土地と、利益が生まれない土地で評価が分かれてきます。
同じ駅でも、土地の価格は一律に下落はしないでしょう。
収益があがる土地は価格が維持され、収益が望めない土地は下落幅がおおきくなります。
土地活用をする場合は、その土地の置かれている状況をよく考える必要があります。
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